Czy musisz płacić zyski kapitałowe, jeśli refinansowasz swój dom?
Ponieważ refinansowanie w formie wypłaty przypomina bardziej pożyczkę,IRS nie uważa pieniędzy z wypłaty za dochód lub zysk kapitałowy. Dokonanie refinansowania w postaci wypłaty gotówki może mieć wpływ na wielkość przepływów pieniężnych i dochodu netto generowanego przez refinansowaną nieruchom*ość.
Na szczęście,refinansowanie w formie wypłaty stanowi alternatywę, umożliwiając inwestorom zarówno A) zamianę dostępnego kapitału na gotówkę, jak i B) uniknięcie podatku od zysków kapitałowych.
Nie, wpływy z refinansowania wypłaty nie podlegają opodatkowaniu. Pieniądze, które otrzymujesz z refinansowania wypłaty, to w zasadzie pożyczka, którą zaciągasz na kapitał własny swojego domu. Wpływy z pożyczek z HELOC, pożyczki pod zastaw domu, refinansowania w gotówce i innych rodzajów pożyczek nie są uważane za dochód.
Możesz uniknąć podatku od zysków kapitałowych, sprzedając swoje główne miejsce zamieszkania dozakup kolejnego domu i skorzystanie z wyłączenia dotyczącego sprzedaży domów 121. Ponadto giełda typu 1031 umożliwia inwestorom odroczenie podatków w przypadku ponownego inwestowania wpływów ze sprzedaży nieruchom*ości inwestycyjnej w inną nieruchom*ość inwestycyjną.
Możesz skorzystać z wykluczenia, jeśli jesteś właścicielem domu i korzystasz z niego przez co najmniej 2 z 5 lat. Ponadto,możesz mieć tylko jeden dom na raz.
Kredyt hipoteczny nie wpływa bezpośrednio na zyski kapitałowe. Jednakże właściciele domów, którzy mają kwalifikowaną hipotekę i wyszczególniają swoje odliczenia, mogą odliczać odsetki od kredytu hipotecznego co roku.
Kiedy zaciągasz którykolwiek z tych instrumentów dłużnych, jedynie kwota, którą wykorzystasz na ulepszenia domu, podnosi podstawę kosztów ipotencjalnie obniża podatek od zysków kapitałowych. Nie skorzystasz z tej korzyści podatkowej, jeśli skorzystasz z pożyczki pod zastaw domu lub HELOC do innych celów.
Kluczowe wnioski. Korzyści z refinansowania w postaci wypłaty obejmujądostęp do pieniędzy po potencjalnie niższym oprocentowaniu plus ulgi podatkowe, jeśli wyszczególnisz. Z drugiej strony, refinansowanie w formie wypłaty zwiększa obciążenie zadłużeniem i uszczupla kapitał własny.
Kapitał własny nie jest opodatkowany, jeśli go nie wykorzystałeś. Jeśli jednak chcesz skorzystać ze zgromadzonego kapitału własnego, prawdopodobnie zastanawiasz się, kiedy zacznie on podlegać opodatkowaniu. Jedynym momentem, w którym będziesz musiał zapłacić podatek od kapitału własnego, jest sprzedaż nieruchom*ości.
W przypadku refinansowania w formie wypłaty,nowy kredyt hipoteczny zostaje zaciągnięty na kwotę wyższą niż poprzednie saldo kredytu hipotecznego, a różnica jest wypłacana w gotówce. Zwykle płacisz wyższą stopę procentową lub więcej punktów za kredyt hipoteczny refinansowany w formie gotówkowej w porównaniu z refinansowaniem oprocentowanym i terminowym, w którym kwota kredytu hipotecznego pozostaje taka sama.
W jakim wieku nie płaci się zysków kapitałowych?
Podatek od zysków kapitałowych dla osób powyżej 65. roku życia. W przypadku osób powyżej 65. roku życia obowiązuje podatek od zysków kapitałowych w wysokości 0% w przypadku długoterminowych zysków z aktywów utrzymywanych przez ponad rok i 15% w przypadku krótkoterminowych zysków poniżej roku. Pomimo wieku IRS ustala podatek na podstawie zysków ze sprzedaży aktywów, bez specjalnych przerw na te zyski65 lat i więcej.
Oto jak to działa: Podatnicy mogą ubiegać się o pełne zwolnienie z podatku od zysków kapitałowych w swoim głównym miejscu zamieszkania (PPOR). Mogą również ubiegać się o to zwolnienie przez okres do sześciu lat, jeśli wyprowadzili się ze swojego PPOR, a następnie go wynajęli.
Możesz sprzedać swoje główne miejsce zamieszkania iunikaj płacenia podatku od zysków kapitałowych od pierwszych 250 000 USD swoich zysków, jeśli jesteś osobą samotną i do 500 000 USD, jeśli jesteś w związku małżeńskim i rozliczasz się wspólnie. Ze zwolnienia można skorzystać tylko raz na dwa lata. W efekcie może to jednak sprawić, że kwestia podatku od zysków kapitałowych stanie się dyskusyjna.
Zależy to od tego, jak długo posiadałeś dom i jak długo w nim mieszkałeś przed sprzedażą oraz od tego, jaki zysk osiągnąłeś.Jeśli byłeś właścicielem tego miejsca i mieszkałeś w nim przez dwa z pięciu lat przed sprzedażą, zysk do 250 000 USD jest wolny od podatku. Jeśli jesteś w związku małżeńskim i składasz wspólne zeznanie, kwota wolna od podatku podwaja się do 500 000 dolarów.
Oznacza to, że obecnie prawo nie pozwala na żadne wyjątki ze względu na wiek. Niezależnie od tego, czy masz 65, czy 95 lat,seniorzy muszą płacić podatek od zysków kapitałowych tam, gdzie jest to należne.
Możesz wykorzystać wpływy ze sprzedaży domu, aby zaplanować emeryturę doinwestowanie tych wpływów w inne inwestycje maksymalizujące pieniądze. Możesz też wpłacić te pieniądze na polisę dożywotnią lub stałą polisę ubezpieczeniową na życie o wartości pieniężnej, aby uzupełnić swoje dochody emerytalne.
Sprzedający musiał być właścicielem domu i używać go jako głównego miejsca zamieszkaniadwa z ostatnich pięciu lat(do dnia zamknięcia). Aby się zakwalifikować, te dwa lata nie muszą następować po sobie. Sprzedający nie mógł sprzedać domu w ciągu ostatnich dwóch lat i domagać się zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych.
Zazwyczaj, gdy podatnik sprzedaje dom (lub inną część nieruchom*ości),tytułowa firma zajmująca się zamknięciem generuje formularz 1099 określający cenę sprzedaży otrzymaną za dom. Numer 1099 jest przesyłany do urzędu skarbowego.
Zanim obliczysz ostateczny rachunek za podatek od zysków kapitałowych, możesz dokonać pewnych dopuszczalnych odliczeń, w tym: Ulga w zakresie prywatnego zamieszkania. Koszty zakupu i sprzedaży nieruchom*ości, w tym opłata skarbowa, opłaty adwokackie i opłaty agenta nieruchom*ości. Koszty kwalifikowalne ulepszenia, takie jak rozbudowa, remont lub nowa kuchnia.
Możesz dodać te opłaty za zamknięcie do podstawy kosztu domu w momencie jego sprzedaży. Zmniejsza to kwotę osiąganego zysku. Tenmoże pomóc w zmniejszeniu podatku od zysków kapitałowych, który będziesz musiał zapłacić w domu.
Jak obliczyć zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchom*ości?
Odejmij swoją podstawę (ile zapłaciłeś) od zrealizowanej kwoty (za ile ją sprzedałeś), aby określić różnicę. Jeśli sprzedałeś swoje aktywa za kwotę wyższą, niż zapłaciłeś, masz zysk kapitałowy.
Najważniejsze.Refinansując nie musisz tracić żadnego kapitału własnego, ale istnieje ryzyko, że tak się stanie. Na przykład, jeśli wypłacisz gotówkę z domu podczas refinansowania kredytu hipotecznego lub wykorzystasz swój kapitał na pokrycie kosztów zamknięcia, całkowity kapitał własny domu zmniejszy się o kwotę pożyczonych pieniędzy.
Jeśli podoba Ci się swój dom i okolica i planujesz pozostać w nim przez co najmniej pięć lat, lepszym wyborem będzie refinansowanie. Jeśli jednak jesteś gotowy na nowe środowisko (lub jest to dobry moment na zmniejszenie rozmiaru firmy), sprzedaż może zapewnić Ci więcej możliwości.
Stawka i termin vs. Refinansowanie wypłaty.Podczas refinansowania nie musisz zmieniać stawki ani okresu spłaty– możesz także wypłacić pieniądze z własnego kapitału własnego poprzez refinansowanie w formie wypłaty gotówkowej. Akceptujesz wyższe saldo kredytu głównego i wypłacasz różnicę w gotówce, gdy bierzesz refinansowanie w formie wypłaty.
Podatki od zysków kapitałowych i kapitał własny to dwie koncepcje nieruchom*ości, które czasami są źle rozumiane. Krótko mówiąc, zyski kapitałowe odnoszą się do wzrostu wartości nieruchom*ości, a kapitał własny odnosi się do kwoty nieruchom*ości, którą faktycznie posiadasz, w przeciwieństwie do kwoty, którą sfinansowałeś.
